La vivienda cara no es casual: políticas que la encarecen

La vivienda cara y escasa es una decisión política

Estamos en mayo de 2025 y la crisis de vivienda ya no es una sensación difusa: es un hecho medible. Cuando hablo de vivienda cara no hablo de un fenómeno natural ni de una tormenta perfecta inevitable. Hablo de política de vivienda, de reglas de suelo, de zonificación exclusiva y de permisos de construcción diseñados para frenar la oferta. Y sí: también hablo de decisiones conscientes.

“La vivienda no se encarece sola.”
“Donde no te dejan construir, el precio manda.”

¿Por qué seguimos diciendo que “no hay suelo” cuando lo que no hay es permiso?

La crisis de vivienda en 2025 es, sobre todo, una crisis de reglas. Las ciudades que prohíben la densificación urbana —con zonificación unifamiliar exclusiva en la mayor parte del suelo— fabrican escasez. Cuando además encadenan licencias lentas y recursos judiciales infinitos, el resultado es de manual: menos oferta, alquileres al alza y expulsión de vecinos.

Aquí entra el eterno choque NIMBY vs YIMBY. Los primeros dicen “no en mi patio trasero”; los segundos responden “sí, aquí también”. No es una guerra cultural: es una pelea por quién decide la ciudad. Y hoy decide, casi siempre, quien ya llegó antes.

Siete modelos reales que demuestran que el precio se puede tocar

No busco utopías. Busco sistemas que funcionan con datos, durante décadas, y que podrían escalar en ciudades españolas si hubiera voluntad.

1) Singapore HDB: estabilidad por diseño

El 80% de la población vive en vivienda pública. No es marginal, es el sistema. El suelo es estatal, la financiación se integra con pensiones y el precio se desacopla del mercado.
Para quién: quien quiere certeza a largo plazo.
Punto fuerte: estabilidad brutal de precios.
Pega real: control social y leases de 99 años.

2) Wiener Wohnen: alquiler sin estigma

Viena demuestra que la vivienda pública puede ser aspiracional. Arquitectura cuidada, contratos indefinidos y mezcla social real.
Para quién: clase media que no quiere jugar a la ruleta del alquiler.
Punto fuerte: precios por coste, no por especulación.
Pega: listas de espera largas.

3) Minneapolis 2040: matar la unifamiliar

Eliminar la zonificación exclusiva permitió triplex donde antes solo había chalets. La oferta subió; los precios se frenaron.
Para quién: ciudades con barrios ricos blindados.
Punto fuerte: upzoning directo y medible.
Pega: litigios constantes.

4) Tokio y la zonificación permisiva

Japón trata el derecho a construir como norma, no excepción. Si cumples seguridad y altura, adelante.
Para quién: mercados tensos que necesitan oferta rápida.
Punto fuerte: precios estables con población creciente.
Pega: viviendas pequeñas y vida útil corta.

5) Oregon HB 2001: middle housing por ley

Dúplex y cuádruplex obligatorios en ciudades medianas y grandes.
Para quién: escalabilidad estatal.
Punto fuerte: densidad amable.
Pega: costes de infraestructuras.

6) California SB 9: divide y vencerás

Cuatro viviendas donde había una.
Para quién: pequeños propietarios.
Punto fuerte: capilaridad del upzoning.
Pega: ayuntamientos que boicotean la ley.

7) Cooperativas en cesión de uso (Barcelona)

Ni compras ni alquilas: usas. Comunidad, cero especulación y costes contenidos.
Para quién: quien prioriza tejido social.
Punto fuerte: estabilidad y comunidad.
Pega: financiación inicial y gestión colectiva.

¿Cuál adoptar en 2026 para abaratar la vivienda: upzoning, vivienda pública o cooperativas?

La respuesta honesta es incómoda: no hay una bala de plata. El upzoning y la densificación urbana son los más rápidos para aumentar la oferta. La vivienda pública estabiliza los precios durante generaciones. Las cooperativas aportan comunidad y control de costes. Elegir uno solo es perder tiempo.

“Primero oferta, luego ajuste.”
“Sin transporte, la densidad fracasa.”

Aquí entra el desarrollo orientado al transporte (TOD): densificar donde hay metro, tren o bus rápido. Las métricas que mejor predicen bajadas de precios combinan densidad residencial, frecuencia de transporte y mezcla de usos. Más vecinos, menos coche, más suelo liberado para vivir.

¿Merece la pena el control de alquileres hoy?

Sí, pero como torniquete, no como cura. Un control de alquileres inteligente —indexado, temporal y por tramos— puede frenar desahucios mientras se construye. Sin nueva oferta, se agota. Viena funciona porque controla precios y construye sin parar.

“El control sin grúas es solo un parche.”

Tecnología que cambia el tablero (si la dejas entrar)

Los gemelos digitales urbanos permiten simular qué pasa si subes alturas o cambias usos antes de tocar la ley. Menos debate ideológico, más evidencia.
La prefabricación, los módulos y la impresión 3D bajan costes, sí, pero su impacto real llega cuando la zonificación deja construir. En suelo caro y restrictivo, la tecnología sola no obra milagros.
¿Y un catastro en blockchain? Puede acelerar licencias y reducir corrupción, siempre que el cuello de botella no sea político.

Comprar, invertir o promover: ¿dónde tiene sentido hoy?

Si buscas alquiler asequible con retorno estable, el build-to-rent funciona mejor en entornos con permisos ágiles y densidad permitida. Donde no, el riesgo regulatorio se come cualquier Excel.
Impuesto al suelo frente a impuesto a la construcción: gravar el suelo ocioso empuja a edificar; penalizar construir, no.

Un apunte importante (y práctico)

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“Las ciudades no crecen: se regulan.”
“La escasez también se legisla.”

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Construir vivienda nueva, incluso de gama alta, baja precios?
Sí. El efecto filtrado libera stock antiguo y reduce presión sobre alquileres medios.

¿La densidad siempre trae tráfico?
No si va ligada a TOD y usos mixtos. El sprawl genera más coche.

¿Por qué cuesta copiar a Viena o Singapur?
Porque llevan décadas comprando suelo y construyendo. Empezar hoy es caro, pero no empezar sale más caro.

¿Qué es el “missing middle”?
Tipologías intermedias —dúplex, triplex, pequeños bloques— hoy ilegales en muchos barrios.

¿Las cooperativas pueden escalar?
Sí, con suelo público y financiación paciente. Sin eso, se quedan en nicho.

¿La tecnología abarata por sí sola?
No. Sin reforma de zonificación y permisos, su impacto es marginal.

¿Y si dejáramos de proteger la “estética del barrio” y empezáramos a proteger a quienes viven en él?
¿Quién gana cuando la ciudad se congela y quién pierde cuando no se puede construir?
¿Estamos dispuestos a admitir, de una vez, que la vivienda es política?